Doanh nghiệp BĐS nói về tác động tăng giá đất đến hoạt động M&A dự án

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, giá đất tăng thực tế dễ phát sinh rủi ro cho doanh nghiệp trong quá trình M&A dự án, tuy nhiên yếu tố này cũng có thuận lợi nhất định.

Giá đất tăng chưa có điểm dừng

Những tháng đầu năm 2021, giá đất tại nhiều địa phương đồng loạt tăng sau các thông tin quy hoạch hoặc doanh nghiệp lớn đến tìm hiểu, khảo sát vị trí đầu tư dự án và đầu cơ cũng góp phần thổi giá.

Tính riêng ở khu vực phía Nam, thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, giá đất một số vị trí mặt tiền đường quận 9 tăng lên 100 triệu đồng/m2; hay giá đất khu vực phường Trường Thọ, quận Thủ Đức tăng 40% so với năm 2019 lên mức 70-90 triệu đồng/m2.

Ở Đồng Nai, giá đất tăng gần gấp đôi lên khoảng 22 triệu đồng/m2; thậm chí giá đất tại một số địa phương như thị trấn Long Thành chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2,...

Tại Bình Dương, giá căn hộ bình quân cũng tăng khoảng 15% so với năm 2019, ghi nhận 30 - 35 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi 37 - 38 triệu đồng/m2.

Giá đất tăng 15 - 20% theo bảng giá đất kéo theo giá thành bất động sản nhà ở tăng 1,5 - 5%.

Bộ Xây dựng

Nhiều địa phương đã ra văn bản cảnh báo về hoạt động mua bán đất đai trên địa bàn, nhất là những khu vực có thông tin quy hoạch sân bay như Hớn Quản (Bình Phước), Phan Thiết (Bình Thuận), tiếp đó là những địa phương có sốt đất như Thái Nguyên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hà Nội, Thanh Hóa, Khánh Hòa, Kiên Giang,...

Gần đây nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng cũng đã vào cuộc, yêu cầu các tỉnh, thành tăng cường rà soát, chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất.

Thông tin từ Bộ Xây dựng, chi phí đất là một trong những yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm dự án. 

Nếu tính bình quân tại các khu đô thị, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 10% giá thành căn hộ chung cư; 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Ở khu vực ngoại thành, nông thôn, tỷ lệ này sẽ thấp hơn.

Bộ Xây dựng nhận định, trường hợp chi phí đất của một dự án được căn cứ trực tiếp theo bảng giá đất do các địa phương ban hành, giá đất tăng 15 - 20% kéo theo giá thành bất động sản nhà ở tăng 1,5 - 5%. 

Tuy nhiên, bảng giá đất do các địa phương công bố được áp dụng trong 5 năm. Hiện nay, các địa phương đang sử dụng bảng giá đất từ năm 2020 đến hết năm 2024, tức các địa phương đã thực hiện ổn định bảng giá đất từ đầu năm 2020 (trừ tỉnh Lào Cai có điều chỉnh Bảng giá đất một số đoạn đường). 

Về trường hợp này, ông Đào Trung Chính, Phó Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, giá các loại đất theo Bảng giá không tăng trong đầu năm 2021 mà do các nguyên nhân khác.

Giá đất tăng ảnh hưởng đến M&A dự án

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2021 của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) diễn ra vào cuối tháng 3 vừa qua, đại diện một công ty chứng khoán đặt vấn đề giá đất tăng chưa có điểm dừng, ban lãnh đạo công ty nhận định thị trường có hiện tượng bong bóng không và chiến lược phát triển trong bối cảnh này.

Ông Trần Hải Phương, Giám đốc Khối Phát triển dự án chia sẻ, thông tin sốt đất liên tục thực tế là một trong những thách thức và khó khăn của doanh nghiệp trong việc M&A dự án. Thực trạng tăng giá đất như vậy có thể có rủi ro.

Ngược lại, ông Phương cho rằng điều này cũng mang đến thuận lợi là giá sản phẩm sẽ tốt hơn, công ty bán hàng được nhanh hơn.

Trong 5 năm vừa qua, giá thành BĐS tăng thực tế nằm ở phân khúc cao cấp.

Ông Nguyễn Trung Chính, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia

"An Gia vẫn kiên định với dòng sản phẩm mid-end (trung cấp). Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, tôi thấy rằng phân khúc này ở thị trường nào cũng hấp thụ được.

An Gia cũng không chạy theo thị trường theo hướng phải mua quỹ đất, dự án bằng mọi giá. Chúng tôi cân nhắc rất kỹ về giá thành để làm sao khi đưa ra thị trường sản phẩm có giá vừa túi tiền của người dân", ông Phương cho hay.

Cũng liên quan đến việc giá đất tăng, ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia nhận định trong 5 năm vừa qua, giá thành BĐS tăng thực tế nằm ở phân khúc cao cấp.

Ông lấy ví dụ ở năm 2015, dự án có giá bán 60-70 triệu đồng/m2 đã được đánh giá quá cao cấp. Thế nhưng hiện nay phân khúc cao cấp có thể lên hơn 300 triệu đồng/m2, tức gấp gần 5 lần.

Trong khi đó đối với phân khúc trung cấp, giá nhà trung bình cách đây 5 năm vào khoảng 25-26 triệu đồng/m2. Đến thời điểm hiện tại, giá thành trung bình ở phân khúc này khoảng 35-36 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 30%.

"Đây là mức tăng trưởng hợp lý và đáp ứng được nhiều sự mong đợi của khách hàng. Do vậy, An Gia vẫn kiên định với phân khúc trung cấp và chưa có ý định đi vào phân khúc cao cấp", Phó Chủ tịch An Gia nhận định.

Nguyên Ngọc